Construction – Point sur les pénalités de retard en cas de dépassement du délai d’exécution du contrat de construction de maison individuelle.

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit dans le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) l’obligation d’insérer des pénalités de retard, sanctionnant le non-respect du délai d’exécution des travaux de construction.

L’exécution des travaux dans le délai déterminé par le contrat constitue une des obligations essentielles de l’entrepreneur.

Les pénalités de retard ont vocation d’une part à inciter l’entreprise à respecter cette obligation et d’autre part à compenser le préjudice causé par le retard dans la livraison de la maison pour le futur propriétaire.

Le contrat contient ainsi les indications suivantes : la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

Le montant minimum des pénalités de retard est fixé à 1/3000e du prix convenu dans le CCMI par jour calendaire de retard.

Dans le CCMI, contrairement à d’autres types de contrats, ces pénalités ne sont pas plafonnées, un montant plus important peut être prévu contractuellement.

Le point de départ du délai d’exécution des travaux est la date de début des travaux indiquée au contrat et non la date réelle de démarrage de travaux par l’entrepreneur.

Il s’agit d’une garantie pour le maître d’ouvrage puisque, dans le cas contraire, l’entrepreneur aurait pu retarder le démarrage des travaux sans être pour autant sanctionné.

S’agissant du terme du délai d’exécution et d’application des pénalités de retard, il correspond à la livraison de l’ouvrage (et non à sa réception). Il y a notamment livraison en cas de prise de possession du bien lorsqu’à cette date le bien pouvait être considéré comme habitable.

Les causes de prorogation de délai sont strictement encadrées par le Code de la construction et de l’habitation qui prévoit : les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits.

Sont considérées comme intempéries, les conditions atmosphériques et les inondations lorsqu’elles rendent dangereux ou impossible l’accomplissement du travail eu égard soit à la santé ou à la sécurité des salariés, soit à la nature ou à la technique du travail à accomplir (travaux difficiles par temps humide tels que les enduits extérieurs, l’étanchéité, les fondations, charpente etc).

Il s’agit d’une cause de retard fréquemment opposée en Guyane compte tenu de la forte pluviométrie. Le simple constat de l’existence d’intempéries ne permet cependant pas de justifier automatiquement les retards dans le délai d’exécution du chantier.  L’entrepreneur doit en rapporter la preuve. Un relevé des jours d’intempéries est réalisé par un tiers au contrat sur la base de relevés météorologiques publics.

Les juges ont eu l’occasion de retenir que  » les intempéries n’étaient pas imprévisibles, leur durée n’ayant pas été anormale  » afin de condamner l’entrepreneur à un versement partiel ou intégral des pénalités de retard. En effet, l’entrepreneur est tenu d’anticiper les intempéries n’ayant pas un caractère exceptionnel au moment de la signature du contrat et prendre les mesures nécessaires pour sauvegarder la construction.

Il appartient à l’entrepreneur de justifier le caractère légitime du retard avec les justificatifs adéquats.

Cette obligation de justifier la légitimité du retard est valable dans tous les contrats de construction prévoyant un délai d’exécution et des motifs de prorogation. Elle peut donc être transposée à la VEFA ou au contrat de marché de travaux privés.

Enfin, dès lors que les causes de retard dans l’exécution du chantier ne sont pas imputables aux causes légitimes visées plus haut, l’entrepreneur sera tenu au paiement des indemnités de retard. Ces indemnités de retard s’ajouteront aux éventuels dommages et intérêts qui pourraient être sollicités en indemnisation des préjudices causés par le retard (perte d’un avantage lié à une défisc, intérêts intercalaires, perte de revenus locatifs etc.)

Obtenir ces sommes nécessite, en l’absence d’accord amiable, une action en justice et l’assistance d’un avocat.