Il arrive malheureusement trop souvent que le locataire restituant un bien loué soit confronté à la rétention injustifiée de son dépôt de garantie par son ancien bailleur.
Il convient de faire le point sur la vocation du dépôt de garantie et les cas où son remboursement peut être majoré.
Le dépôt de garantie est prévu à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit de la somme initialement consignée entre les mains du bailleur par le locataire afin de garantir l’exécution de ses obligations locatives.
Le dépôt de garantie peut servir à payer les réparations locatives nécessaires en fin de bail, à la condition expresse que celles-ci soient justifiées, ce qui s’appréciera essentiellement par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, comme le précise la Cour de Cassation dans son arrêt du 23 avril 2013 (Civ. 3ème, n°12-14.592).
À l’issue du bail, le bailleur doit restituer le montant du dépôt de garantie, après en avoir déduit, le cas échéant, les sommes qui lui restent dues et les dépenses qu’il peut avoir à engager, à la place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
À l’inverse, lorsque le bailleur ne rapporte pas la preuve que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, ce dernier est tenu au remboursement intégral du dépôt de garantie versé par le locataire.
En l’absence d’état des lieux, il existe une présomption selon laquelle le logement a été rendu en bon état.
Ainsi, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est : « restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée […] ».
Une disposition importante et peu utilisée par les locataires subissant la rétention injustifiée de leur dépôt de garantie fixe une majoration du dépôt de garantie.
En effet, aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».
Ainsi, dès lors que rien ne permettrait de justifier l’abstention du bailleur, de procéder au remboursement du dépôt de garantie (état des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée, nouvelles coordonnées transmises etc.) le locataire est en droit de solliciter en justice la restitution de son dépôt de garantie assortie d’une majoration de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.
A titre d’illustration, pour un loyer et un dépôt de garantie fixés à 1750,00 euros chacun, si le bailleur cumule un retard de 12 mois, il pourra être condamné à une majoration de 2 100,00 Euros (1750 x 0,10) x 12 = 2 100 Euros) en plus du dépôt de garantie initial soit un total de 3850,00 Euros (1750 + 2100 = 3850).
Conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Le dépôt de garantie et sa majoration peuvent être réclamés en justice sous un délai maximum de trois ans à compter du jour où il aurait dû être restitué.